STJ decide: dívida de condomínio não entra na recuperação judicial

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) encerrou, na última terça-feira (13/05/2026), uma das controvérsias mais recorrentes no direito recuperacional brasileiro: a natureza jurídica dos débitos condominiais em face da empresa em recuperação judicial. Por maioria de 5 votos a 3, o colegiado fixou tese vinculante no Tema Repetitivo 1391, determinando que as cotas condominiais mesmo as vencidas antes do pedido de recuperação têm natureza extraconcursal e podem ser cobradas diretamente no juízo cível, sem sujeição ao plano de soerguimento.

A decisão encerra divergência que dividia as próprias Turmas de Direito Privado do STJ e afeta diretamente condomínios credores, empresas em recuperação, administradores judiciais e magistrados com processos sobrestados desde outubro de 2025.

A tese fixada pelo STJ

O enunciado aprovado pela 2ª Seção é o seguinte:

"Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente." STJ, Tema Repetitivo 1391 — REsp 2.203.524/RJ, REsp 2.206.292/RJ e REsp 2.206.633/PR.

A tese é de observância obrigatória por todos os tribunais do país, nos termos do art. 927, III, do CPC/2015.

O que estava em discussão

A controvérsia girava em torno da interpretação dos arts. 49 e 84 da Lei 11.101/2005. O art. 49 estabelece que se sujeitam à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ressalvadas as exceções expressamente previstas em lei. Com base nessa regra — e no critério do fato gerador fixado no Tema Repetitivo 1.051/STJ —, a 3ª Turma entendia que débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação deveriam compor o concurso de credores.

A 4ª Turma divergia: sustentava que as cotas condominiais, pela sua natureza propter rem e pela essencialidade ao funcionamento do imóvel, não poderiam ser submetidas ao regime concursal, devendo ser tratadas como extraconcursais por analogia ao art. 84 da Lei 11.101/2005, aplicável à falência.

A divergência entre as duas Turmas justificou a afetação do tema à 2ª Seção, órgão responsável pela uniformização da jurisprudência de direito privado no STJ.

Os votos: relator vencido, divergência prevalece

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, votou pela concursalidade dos débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação. Para ele, falência e recuperação judicial possuem regimes jurídicos distintos, o que impede a transposição automática do entendimento construído para o ambiente falimentar. Destacou que, na recuperação judicial, não há arrecadação de bens nem formação de massa falida — razão pela qual as cotas condominiais continuariam sendo obrigações da própria recuperanda, não podendo ser enquadradas como encargos extraconcursais. Acompanharam o relator as ministras Daniela Teixeira e Humberto Martins.

O ministro Raul Araújo abriu a divergência vencedora. Seus principais fundamentos foram:

• A natureza propter rem das cotas condominiais, vinculadas ao imóvel e ao direito de propriedade, justifica tratamento jurídico distinto dos créditos empresariais comuns;

• Os demais condôminos — em regra, pessoas físicas alheias à atividade empresarial da recuperanda — não podem ser compelidos a suportar indefinidamente o ônus financeiro da crise da empresa devedora;

• O condomínio depende do pagamento mensal das despesas comuns para funcionar regularmente, o que confere às cotas condominiais caráter de despesa essencial à conservação do ativo, viabilizando a aplicação analógica do art. 84 da Lei 11.101/2005;

• A submissão dessas dívidas ao plano de recuperação transferiria indevidamente aos demais condôminos o risco do negócio da empresa em crise.

Acompanharam a divergência os ministros João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e o desembargador convocado Luís Carlos Gambogi.

Relação com o Tema 1.051/STJ

O Tema 1391 dialoga diretamente com o Tema 1.051/STJ, que fixou o seguinte enunciado:

"Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador."

O Tema 1391 cria, na prática, uma exceção implícita a essa regra geral: mesmo que o fato gerador dos débitos condominiais seja anterior ao pedido de recuperação — o que, pelo Tema 1.051, os tornaria concursais —, a natureza específica dessas obrigações afasta a incidência do regime concursal. O critério temporal cede à natureza jurídica do crédito.

Efeitos processuais imediatos

Suspensão nacional encerrada. Desde a afetação do tema, em outubro de 2025, o STJ havia determinado o sobrestamento de todos os processos individuais e coletivos que versassem sobre a concursalidade de débitos condominiais em recuperação judicial, nos termos do art. 1.037, II, do CPC/2015 — ressalvada apenas a concessão de tutelas provisórias de urgência. Com a fixação da tese, esses processos retomam seu curso e devem ser resolvidos de acordo com o Tema 1391.

Stay period não alcança os débitos condominiais. A cobrança de cotas condominiais não é suspensa pelo período de proteção de 180 dias previsto no art. 6º, §4º, da Lei 11.101/2005. O juízo cível competente pode prosseguir com a execução normalmente.

Habilitações de crédito em curso. Condomínios que habilitaram créditos no quadro geral de credores poderão pleitear a exclusão desses valores do concurso, com retomada da cobrança autônoma no juízo cível.

Planos já homologados. A situação mais delicada envolve planos aprovados que já incorporavam débitos condominiais como créditos concursais. Nesses casos, a força normativa do plano homologado (art. 59 da Lei 11.101/2005) pode conflitar com a tese vinculante, exigindo análise casuística pelo juízo da recuperação, à luz da segurança jurídica e do ato jurídico perfeito.

Avaliação crítica

A decisão resolve um problema prático relevante: impede que o condomínio e, por consequência, os demais condôminos seja arrastado para a lógica do concurso de credores sem qualquer relação com a atividade empresarial da recuperanda. Sob essa perspectiva, o resultado é socialmente justificável.

Do ponto de vista dogmático, contudo, o acórdão apresenta uma tensão que merece registro: o fundamento central da maioria — aplicação analógica do art. 84 da Lei 11.101/2005 — recorre justamente ao regime da falência para superar a regra expressa do art. 49, que rege a recuperação judicial. É, em certa medida, o movimento inverso ao que o próprio relator vencido criticou: a transposição de institutos falimentares para o ambiente recuperacional.

A ausência de previsão legal expressa excluindo as cotas condominiais do art. 49, à semelhança do que ocorre com os créditos fiduciários do art. 49, §3º, permanece como dado dogmático relevante. A discussão sobre a correção técnica do precedente migra agora para o plano doutrinário e, possivelmente, para o legislativo.

O que é certo, do ponto de vista prático: a tese é vinculante, de aplicação imediata, e deve orientar a atuação de advogados, administradores judiciais e magistrados em todos os processos que envolvam a matéria.

Resumo executivo

Aspecto	Definição
Órgão julgador	2ª Seção do STJ
Data do julgamento	13/05/2026
Placar	5 votos a 3
Tema repetitivo	1391
Processos paradigma	REsp 2.203.524/RJ, REsp 2.206.292/RJ e REsp 2.206.633/PR
Resultado	Débitos condominiais são extraconcursais
Aplicação	Obrigatória para todos os tribunais (art. 927, III, CPC/2015)
Stay period	Não suspende cobrança de cotas condominiais
Processos sobrestados	Retomam curso imediatamente

Sergio Schmidt é advogado especialista em Direito Empresarial (OAB/GO 51.041 | OAB/DF 67.866), administrador judicial, mediador e conciliador e autor do conteúdo do site EmpresaemCrise.com.